Ristrutturare CASA: i Permessi che servono

Vi ho parlato nel precedente articolo del “Bonus Edilizia 2017”, ma vediamo insieme quali permessi servono per iniziare i lavori di ristrutturazione e quali pratiche richiedere.

Se si abita in condominio in alcuni casi basta presentare la documentazione necessaria all’amministratore di condominio oppure fare domanda al comune, poiché anche se trattasi di semplici opere interne come ad esempio lo spostamento di tramezzi, la sostituzione degli infissi o il rifacimento del bagno, sono comunque soggetti a incombenze burocratiche essendo classificati come attività di edilizia libera.

Per tutta Italia valgono il Decreto del Presidente della Repubblica n.380 del 2001, testo base per l’edilizia, le normative sui vincoli e sulla sicurezza mentre le regioni ed i comuni possono ampliare le tipologie di attività libere.

Ma vediamo meglio, caso per caso, come orientarsi nel labirinto burocratico italiano:

1.Modifica dei tramezzi interni 

Se trattasi di demolizione e ricostruzione dei tramezzi interni non portanti per modificare i vani o aprire/chiudere porte all’interno della vostra casa, essendo classificata come un’attività di edilizia libera, bisognerà presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, firmata da un tecnico abilitato, presso il Comune. Bisognerà indicare obbligatoriamente il nome della ditta che eseguirà le modifiche e presentare, dopo la fine lavori, l’aggiornamento delle planimetrie in Catasto.

Attenzione: se volete modificare pareti portanti non state eseguendo un’attività edilizia libera ma una manutenzione straordinaria con obbligo di presentazione di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, corredata con le necessarie verifiche strutturali.

Pertanto vi consiglio di pianificare o far pianificare da un professionista che potrà essere il vostro architetto di fiducia, tutte queste attività in modo da non dover presentare più volte svariate modifiche (cosa ahimè frequente).

2. Rifacimento degli impianti interni
Se pensate di rifare completamente gli impianti del bagno, della cucina o del riscaldamento, senza modificare le parti strutturali della vostra casa né le parti condominiali, basterà presentare in Comune la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, firmata da un tecnico abilitato.

Attenzione: alla fine dei lavori l’installatore dovrà fornirvi il certificato di corretta installazione corredato da schema dell’impianto e relazione dei materiali utilizzati.

Non transigete su questi documenti, saranno fonte di garanzia per voi nei successivi anni in caso di guasti, vendita o affitto dell’immobile.

3. Installazione di pompe di calore
L’istallazione di pompe di calore per la climatizzazione estiva e invernale con potenza termica inferiore a 12 kW è un lavoro che potete fare, come la vedremo anche la tinteggiatura, senza presentare scartoffie in Comune a meno che la vostra casa non sia in area vincolata: in questo caso per il posizionamento del motore esterno occorrerà l’autorizzazione paesaggistica. L’autorizzazione del condominio è sempre necessaria se collocate il motore della pompa di calore sulla facciata, sul tetto o su altre parte esterne condominiali. Quindi tenete conto prima di acquistare qualsiasi impianto.

Attenzione: è probabile che con l’installazione delle pompe di calore cambi la classe energetica del vostro appartamento e sia quindi necessario aggiornare l’Attestato di Prestazione Energetica. Ovviamente a vostro beneficio visto che ogni miglioria in questo senso aumenterà il valore dell’immobile.

4. Sostituzione di finiture interne
La riparazione e la sostituzione delle finiture interne del vostro appartamento, come rivestimenti o porte, sono attività libere e non occorre presentare pratiche a meno che non cambiate totalmente i pavimenti di una stanza o della casa, rifacendo anche i massetti sottostanti. In questo caso è necessario che interpelliate un tecnico per la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata in Comune e che indichiate sul modulo la ditta che eseguirà le opere.

Attenzione: nel caso incolliate il pavimento nuovo o il parquet sul vecchio pavimento interno non occorre fare alcuna pratica. Consiglio comunque di avvertire il condominio per i possibili rumori che i vostri operai potranno causare.

(meglio prevenire che curare!)

5. La tinteggiatura 
Almeno per la tinteggiatura interna della vostra casa potete stare tranquilli: non occorre presentare documenti in comune, né richiedere permessi. Ricordatevi che se abitate in condominio siete liberi di tinteggiare a vostro piacimento solo le pareti interne del vostro appartamento, non potete invece cambiare il colore delle parti condominiali, né interne né esterne, senza il consenso dei condomini.

Attenzione: se la vostra abitazione ricade in area di vincolo paesaggistico per modificare il colore della facciata occorrerà anche l’autorizzazione della Sovrintendenza.

Pertanto ricapitolando, per le finiture interne come tinteggiature, rivestimenti e porte non occorre alcuna pratica mentre per le opere di rifacimento e modifica di pavimenti, impianti e tramezzi interni occorre la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata da tecnico abilitato. Oltre a questa comunicazione, a seconda dei casi, dovrete aggiungere la pratica di variazione catastale o le certificazioni impiantistiche.

Nel caso in cui vogliate modificare anche i prospetti della vostra casa dovrete ottenere la preventiva approvazione del Condominio e della Sovrintendenza, se l’immobile risulta in area vincolata.

Da non dimenticare: l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali non è un’attività edilizia libera ma è sempre obbligatorio presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, a firma di un tecnico abilitato, corredata da calcoli strutturali.

Se state per eseguire delle opere edilizie libere ricordatevi quindi che potrebbe essere necessario presentare pratiche edilizie in Comune, in Catasto e magari alla Sovrintendenza.

Sembra un controsenso che un’attività edilizia libera richieda comunque tutte questi documenti, ma le normative italiane sono assai complesse quindi il mio consiglio è quello di farvi aiutare da un professionista per orientarvi in questo labirinto, evitando le sanzioni pecuniarie previste per la mancata Comunicazione di Inizio Lavori, e ottenendo anche buone idee per valorizzare la vostra casa.

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