Guida per l’acquisto della casa – II

Come anticipato nell’articolo Guida per l’acquisto della prima casa, ci sono alcuni aspetti molto importanti che spesso chi compravende come privato sottovaluta ma che sono estremamente importanti ed essenziali per evitare di trovarsi in serie difficoltà quando ormai è troppo tardi.

Innanzitutto prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Sembra un consiglio banale ma ahimè l’esperienza insegna che tutto può succedere.

Affidarsi ad un professionista immobiliare aiuta a sentirsi più tranquilli poiché sarà proprio lui a fare le dovute verifiche sull’immobile prima ancora di mettere l’annuncio online di messa in vendita.

Ma quali sono le verifiche che bisogna fare? Premesso che le verifiche principali sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sarà il Notaio a svolgerle prima di redigere l’atto di compravendita, ma scoprire solo a quel punto problematiche potrebbe far saltare del tutto l’affare. Il professionista immobiliare perciò andrà a controllare in anticipo che la documentazione sia tutta in ordine grazie ad una serie di servizi che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione ottenendo così un quadro completo della situazione dell’immobile.

L’acquisto di un immobile concluso direttamente col proprietario, senza l’ausilio dell’agenzia immobiliare, può comportare per l’acquirente un maggior rischio di subire una truffa immobiliare.

In tal caso l’acquirente, pur risparmiando il compenso dovuto all’agente immobiliare (a titolo di provvigione per la conclusione dell’affare) si priva anche dell’assistenza qualificata che tale operatore può e deve offrigli, essendo un suo preciso obbligo comunicare le circostanze sulla valutazione e sicurezza dell’affare (art. 1759, cod. civile).

È proprio la mancanza di adeguate informazioni da parte dell’acquirente dell’immobile (come le modalità di reperimento dei documenti necessari alla verifica del titolo di proprietà, di eventuali ipoteche o di abusi edilizi) su cui fanno leva i potenziali truffatori al fine di concludere l’operazione, attraverso facili raggiri.

Quindi riassumendo, se nonostante il rischio decidiate di vendere privatamente, dovete assolutamente fare le seguenti verifiche:

• Controllare l’atto di provenienza dell’immobile. È sempre opportuno, infatti, richiedere al venditore il documento con cui egli abbia acquistato il titolo di proprietà sul bene (facilmente controllabile presso gli uffici competenti);
• Richiedere la visura ipotecaria, al fine di individuare esattamente chi sia il soggetto effettivamente proprietario dell’immobile in questione (compresa l’eventuale quota di proprietà, nonché l’eventuale esistenza di ipoteche gravanti sull’immobile medesimo);
• Visionare la licenza edilizia, al fine di accertarsi se siano stati commessi abusi edilizi o se sia stato richiesto il condono.

Oltre a tali verifiche preliminari, è sempre opportuno ricorrere a strumenti tracciabili come:

• Il rilascio di apposita fideiussione da parte del venditore (utile in caso di mancata vendita o inadempimento della controparte);
• L’utilizzo di assegni circolari già in fase di preliminare, pattuendo il deposito del medesimo presso un fiduciario, un notaio o presso la banca dell’acquirente, fino al rogito dinanzi al notaio;
• Stipulare una polizza assicurativa che tuteli l’acquirente da possibili rischi legati alla compravendita (come l’evizione o la truffa per la vendita della casa).