Case vacanza: regole per l’affitto breve e locazione turistica

Il periodo è quello giusto per parlare di vacanze e sempre più spesso gli italiani concedono in affitto le proprie case vacanza situate in località turistiche, durante determinati periodi dell’anno. E l’estate è proprio la stagione per eccellenza, in cui il boom della locazione di breve e lungo periodo prende piede sulla penisola. Vediamo quindi come funzionano.

A causa della recente crisi economica ci sono sempre più famiglie che per non rinunciare alle anelate ferie estive optano per una vacanza economy risparmiando sulla location e decidendo di affittare una casa vacanza rinunciando ad alloggiare in un più costoso hotel.

Accade poi che pure i proprietari delle seconde case hanno un grande interesse nell’affittare la loro casa meno utilizzata per un periodo di tempo delimitato piuttosto che in maniera stabile per l’intero anno poiché i ricavi sono ben più alti e il regime fiscale per i contratti di locazione transitoria risulta, certamente, meno pesante da sostenere.

Infine, l’incontro fra domanda ed offerta è ben più agevole, visto e considerato che avviene tutto online mediante l’impiego di specifiche piattaforme che permettono di consultare le diverse inserzioni e di mettersi in contatto diretto con chi desidera offrire un appartamento o una stanza nel periodo di interesse.

Vediamo però nello specifico il vademecum realizzato da Confedilizia sia per il proprietario che per l’inquilino, al fine di non avere possibili contenziosi.

Regole da rispettare per gli affittuari e i proprietari

È importate specificare i motivi che hanno portato le parti a locare un appartamento, ricordando che le esigenze turistiche comprendono tutte quelle occasione di viaggio o di soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi o per qualunque altra causa non utilitaria.

La locazione turistica, grazie alla legge 431/98, deve rispettare il requisito della forma scritta, per cui la Confedilizia ha redatto due modelli di contratto da utilizzarsi per la locazione turistica lunga (il “contratto casa vacanze”) o breve (il “contratto week-end”).

Con il “contratto casa vacanze” si regolano: la durata della locazione; la disdetta del contratto, l’entità del canone, delle spese accessorie nonché del deposito cauzionale; l’utilizzo di spazi accessori, se esistenti (quali la cantina, l’autorimessa, il posto macchina ecc.); il conduttore deve dichiarare specificamente il motivo turistico e la sua stabile residenza.

Con il “contratto week-end” si loca un immobile per un breve periodo. Anche in questo contratto deve essere menzionata la finalità turistica del conduttore, la clausola sull’entità del canone e del deposito cauzionale e la pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.). L’inquilino è inoltre informato che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che deve provvedere direttamente a sistemare quotidianamente l’abitazione.

Il conduttore ha, in ogni caso, l’obbligo di custodia dell’immobile ed è responsabile di tutti i danni che si possono verificare. Inoltre è anche tenuto ad osservare il regolamento di condominio.

Quando la locazione supera i 30 giorni

Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’Autorità locale di Pubblica sicurezza, utilizzando i moduli di “cessione del fabbricato” scaricabili dal sito della Polizia di Stato.

Inoltre il contratto deve essere registrato, con onere a carico delle parti, ciascuna per la metà. L’obbligo di registrazione è necessario anche quando tra le parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi, che, sommati, superino trenta giorni nell’anno solare.

Inoltre, nel caso di locazione transitoria ad un inquilino extra comunitario, indipendentemente dalla durata del contratto, sarà necessario che il proprietario informi, obbligatoriamente, la polizia non oltre 48 ore dalla nuova locazione all’inquilino straniero.

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Occhio alle truffe

È assolutamente necessario fare attenzione alle truffe o ad alcune pratiche illegali perché la normativa che riguarda la locazione transitoria impone alcune regole molto precise da rispettare. In primo luogo, è assolutamente vietato al proprietario dell’appartamento di fornire la biancheria da letto o gli asciugamani che, invece, dovranno essere portati dallo stesso affittuario che si deve impegnare anche al riordino giornaliero della casa. Soltanto per la Regione Veneto è stata emanata una legge che si discosta dalle normative nazionali, confermando che è possibile, per il proprietario, fornire la biancheria ai suoi inquilini.

Un altro divieto assoluto riguarda la somministrazione dei viveri agli affittuari. Una trasgressione di questa normativa può portare a gravi condanne di esercizio abusivo di professione ricettiva, e, inoltre, incorrere in sanzioni pesanti. Su questa normativa vige una importante intransigenza perché, essa, rappresenta la linea di confine fra gli alberghi o i bed and breakfast e le case vacanza, specialmente in virtù delle varie agevolazioni che sono riconosciute alle locazioni transitorie.

Per quanto riguarda i termini del contratto come l’uso degli spazi comuni o le spese accessorie, proprietario ed inquilino, sono liberi di stabilirli autonomamente. Per non incappare in fastidiosi inconvenienti, inoltre, è bene specificare anche le finalità turistiche, l’accesso o il divieto agli animali domestici e le spese per le utenze domestiche.

L’affittuario, inoltre, dovrebbe preferire abitazioni il cui proprietario ha sottoscritto un’assicurazione per eventuali danni e, nel caso di appartamenti situati in condominio, informarsi sul regolamento condominiale.

Infine, l’inquilino, deve esigere un vademecum dei contatti utili e della localizzazione dei vari impianti, per far fronte a qualsiasi problema.

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