Ieri vi ho parlato degli affitti brevi e delle locazioni turistiche, ma sappiamo ormai che si sta diffondendo sempre di più l’uso della piattaforma airbnb tramite la quale possiamo affittare e dare il locazione per brevi periodi una casa.
Ma come funziona esattamente? Vi spiego in questo articolo come deve comportarsi chi affitta case o stanze per meno di 30 giorni per essere in regola in caso di controlli fiscali e quali sono gli obblighi degli intermediari, che comprendono i portali come AirBnb. Di seguito un riassunto delle nuove regole, in fondo al post trovi il pdf scaricabile della guida e il video tutorial.
Come funziona airbnb tasse
Come abbiamo chiarito più volte le tasse sugli affitti brevi – cioè le locazioni tra persone fisiche che durano meno di 30 giorni nel corso dell’anno e che quindi non sono soggette a obbligo di registrazione del contratto – sono sempre esistite. L’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, stabilisce che è possibile applicare il regime della cedolare secca alle locazioni brevi e anche a:
- sublocazioni
- locazioni di singole stanze
- comodato d’uso a titolo oneroso
- locazione con servizi accessori strettamente necessari per il godimento dell’abitazione, come servizi di pulizia e fornitura di biancheria. Ulteriori servizi – es. la colazione – non sono ammessi perché rientrerebbero in un diverso regime, quello dell’attività di impresa
Chi affitta una casa, oppure una o più stanze, può quindi scegliere di avvalersi della cedolare secca e pagare un’imposta del 21% che sostituisce Irpef e addizionali regionale e comunali. Il reddito tassato con cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo per il pagamento dell’Irpef
La norma, e questa è la vera novità, stabilisce che se la locazione avviene per il tramite di intermediari, compresi portali come AirBnb, questi ultimi avranno precisi obblighi. L’obiettivo finale è facilitare i controlli fiscali ed evitare l’evasione.
Affittare AirBnb tasse e obblighi per il locatore
La nuova normativa si applica a tutti i contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa a partire dal 1 giugno 2017. La tassazione, e la possibilità di scegliere la cedolare secca, si applicano sia nel caso in cui i contratti siano conclusi direttamente tra le parti, sia nel caso in cui intervenga un intermediario, ossia un agente immobiliare o un portale online come AirBnb.
Altri punti chiariti dalla guida riguardano:
- le parti del contratto devono essere entrambe persone fisiche
- se si affitta più volte alla stessa persona la durata di 30 giorni va calcolata su ogni singolo contratto
- l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 esclusa A10 – uffici o studi privati – e relative pertinenze
- per i contratti brevi non vige obbligo di registrazione e non è previsto un particolare schema contrattuale
La cedolare secca del 21% va applicata sull’intero importo del canone, senza l’abbattimento forfettario del 5%. In caso di sublocazione o comodato a titolo oneroso l’imposta si applica sull’intero corrispettivo lordo pagato dal locatario, comprensivo di eventuali servizi aggiuntivi.
La cedolare secca si sceglie:
- in sede di registrazione del contratto di locazione se viene registrato
- in sede di dichiarazione dei redditi, applicando la cedolare secca, se il contratto non viene registrato
In caso di sublocazione o comodato:
- Il reddito fondiario – ossia la rendita catastale – deve essere dichiarata dal proprietario
- il sublocatore o il comodatario dovranno dichiarare i ricavi della locazione come redditi diversi
Affittare AirBnb obblighi per gli intermediari
La legge attribuisce due obblighi agli intermediari:
- se intervengono nella stipula del contratto devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazioneentro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto
- Se intervengono nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi devono applicare la ritenuta del 21% e versarla all’Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivo con modello F24
- Devono certificare ai locatori l’ammontare delle ritenute operate
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tali obblighi si applicano all’intermediario a cui il locatore ha affidato l’incarico: ad esempio un agente immobiliare che ha ricevuto l’incarico e ha pubblicato l’annuncio su dei siti internet conserva l’obbligo di effettuare la comunicazione e applicare le ritenute. In questo caso l’agente dovrà informare la piattaforma per evitare che la ritenuta sia applicata due volte.
Nel provvedimento del 12 luglio dell’Agenzia delle Entrate sono indicate le modalità con le quali gli intermediari devono effettuare la comunicazione e conservazione dei dati, e il versamento, la certificazione e la dichiarazione delle ritenute operate.
Tassa Airbnb Agenzia Entrate: guida
Per scaricare la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle tasse Airbnb clicca qui
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